В Кирове состоялся большой аналитический форум «Рынок жилья 2019-2020»

ГРВ / Новости

17 октября в Кирове состоялся большой аналитический форум «Рынок жилья 2019-2020. Аналитика и прогнозы. Кто и что будет строить. Развитие городской среды». Организатором бизнес-события, собравшего более 150 участников профессионального рынка недвижимости, выступила АКО «Гильдия риэлторов Вятки».

Гостей форума ожидали несколько часов продуктивной работы и максимально полезной информации от известных экспертов отрасли. Среди «звездных» спикеров - Эльвира Епишина, к.э.н, директор компании «Аналитический центр «КД-консалтинг» (г.Пермь), председатель комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов (РГР) и Наталья Балухина, архитектор и городской планировщик, доктор наук в «Territorial and Urban Planning and Environmental Design» (Территориальное и городское планирование и городская среда) в Римском университете «La Sapienza» и ведущий научный сотрудник филиала ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» УралНИИпроект (г. Екатеринбург).

Информацию о том, как развивается городская среда, какие тренды определяют сегодня рынок недвижимости, как Кировская область выглядит на фоне других регионов, приглашенные эксперты не только сконцентрировали в своих индивидуальных выступлениях, но и вынесли на обсуждение в формате круглого стола. По оценке гостей бизнес-форума, некоторые темы были настолько «горячи», что более походили на экспертный баттл.

Ровно такой продуктивной работы и пожелал всем собравшимся в этот день в БЦ «Кристалл» министр строительства Кировской области Руслан Бондарчук:

из выступления спикера Эльвиры Епишиной, председателя комитета по аналитике Российской Гильдии Риэлторов (РГР):

Рассматривая ситуацию на рынке многоквартирного жилья в регионах России от Южного до Дальневосточного федеральных округов сертифицированные аналитики-консультанты РГР отмечают, что несмотря на общую макроэкономическую ситуацию (замедляющиеся темпы роста экономики России в 2019 году) в большинстве миллионников и крупнейших городах РФ рынок жилья пока «чувствует себя» достаточно стабильно.

Однако, необходимо отметить, что рост цен, который начался во второй половине 2018 года и имел свое продолжение в начале 2019 года, на текущий момент демонстрируют далеко не все локальные рынки. Кроме того, в некоторых регионах наметился уже «откат» цен назад. Ситуация с разницей в периодах роста или спада того или иного локального рынка связана с уровнем социально-экономического развития региона, отсюда - с его демографической ситуацией, и в результате – с уровнем развития рынка недвижимости.  Высочайший уровень развития рынка жилья имеют две столицы, значительно высокий – Казань, Екатеринбург, Краснодар, Тюмень и Новосибирск. К этой группе можно также отнести Уфу, Воронеж и Ростов-на-Дону. Остальные крупнейшие мегаполисы регионов имеют уровень развития рынка либо выше среднего, либо средний. Поэтому регионы, у которых уровень развития выше, имеют и более устойчивую внутреннюю среду под воздействием внешних шоков, и соответственно, фаза роста рынка недвижимости у них занимает больший период, а фаза спада меньший. При этом на продолжительность той или иной фазы в регионе в большинстве случаев влияют и объемы строительства жилья (объемы ввода в эксплуатацию в расчете на 1 человека, проживающего на территории региона). Есть «перегретые» рынки, а есть и «недогретые».

Основная рыночная тенденция - невзирая на отрицательную тенденцию изменения доходов россиян, которую мы наблюдаем с вами за последние годы, активность застройщиков пока сильно не снижается. Главным образом, это обусловлено мерами господдержки потребителей и бюджетным финансированием строительного рынка.

- Если говорить об объемах ввода жилья в 2018 году по федеральным округам страны, наблюдается устойчивый опережающий рост темпа обновления жилого фонда в Центральной России и отставание Сибири и Дальнего Востока, - сообщила Эльвира Епишина . - По итогам прошедшего года активнее всего строится Краснодар (2000 тыс.кв.м.), Ростов-на-Дону, Воронеж, Екатеринбург, Новосибирск (1000-1100 тыс. кв.м.). В Кирове за 2018 год введено в эксплуатацию свыше 300 тыс. кв. м. жилплощади, что превышает в расчете на 1 человека показатели таких мегаполисов, как Волгоград, Нижний Новгород, Челябинск, Омск, Кемерово и Хабаровск.

По данным, приведенных экспертом, кировский рынок многоквартирного жилья развивается в современном духе, не отставая от других мегаполисов не только по объемам строящегося жилья в соотношении их к численности проживающего населения, но и по классам качества, и прежде всего, в массовом сегменте. На сегодняшний день в городе можно увидеть проекты как класса «стандарт/эконом» (с подклассами «жесткий эконом», «классический эконом» и «эконом +», близкий по своим опциям благоустройства мест общего пользования и дворового пространства к «комфорт-классу»), так и класса «комфорт» (с подклассами «классический комфорт» и «комфорт +», близкий по своим характеристикам к «бизнес-классу»).

Разговор о тенденциях на рынке недвижимости Кирова и спросе на жилье в регионе продолжила сертифицированный аналитик Карина Себелева.

из выступления спикера Карины Себелевой, учредителя компании «Регистрационное бюро» (г. Киров), сертифицированного аналитика РГР:

В настоящее время средняя цена 1 кв.м. новостройки в Кирове выше средней цены 1 кв.м «вторички». Но если присмотреться, самый раскупаемый сегмент в новостройках Кирова - эконом-класс, где в среднем стоимость метра ниже почти на 4 000 рублей цены на метр в квартирах новой планировки. Это делает первичный рынок более привлекательным, кроме того, при покупке новостройки действуют субсидированные ставки. Другой вопрос, что объем предложения в строящихся домах спросового сегмента в 2019 году снизился, поэтому покупатели переключились на квартиры вторичного рынка. Подробнее в презентации:

Вторая тенденция, которую отмечают профучастники рынка, рост объема предложений на вторичном рынке в 2019 году. Покупательский спрос есть, но чувствуется более размеренное поведение покупателей, ожидание более низких ставок. Сравнивать 2019 год с ажиотажным 2018 годом не стоит - расти такими темпами кировский спрос на квартиры разного качества просто не может.

За 3 квартал 2019 цены на «первичку» подросли, на вторичку «топчутся» на месте, не падая и не превышая порога 5%. Но есть локальные взлеты и падения спроса и цены на «вторичку» в районах, где четко видна связь с близлежащими возводимыми новостройками. 

Один из главных вопросов, ради которого собрались гости и участники аналитического форума - к каким изменениям готовиться после вступления в силу 214-ФЗ, определяющего принципиально новые условия игры на строительном рынке. По оценке генерального директора ГК «Железно» Юрий Захарова, достаточное количество застройщиков успели до 1 июля 2019 года обеспечить себя земельными участками под строительство, тем самым несколько отложив прогнозируемые экспертами результаты перехода на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета. По словам эксперта, себестоимость строительства выростет из-за экскроу на 3-5%. Кроме того, барьер необходимых процедур, которые нужно пройти, чтобы начать играть по новым законодательным правилам, смогут пройти далеко не все застройщики Кировской области, поэтому предложение на рынке новостроек уже в ближайшее время начнет сокращаться.

Как отметил Артем Пищик, управляющий Кировским отделением Волго-Вятского банка ПАО «Сбербанк»- «Самое интересное, конечно, мы увидим в следующем году».

Юрий Захаров в тройном диалоге с банковким экспертом и аналитиком РГР спрогнозировал сокращение объема предложений на уровне 30%. Аналитики же прогнозируют рост средних показателей цены на новостройки до 10%, включая заложенные риски.

- Конечно, так называемый «Час Х» для кировского рынка недвижимости еще не наступил - подтвердила Эльвира Епишина. В связи с изменениями в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также с внесением изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» общественность беспокоилась о сокращении количества застройщиков, снижении темпов строительства, и, как следствие, значительном росте цен на жилье. По данным ДОМ.РФ, в Кировской области фактически 88% строительных компаний имеют право привлекать средства дольщиков согласно обновленному ФЗ № 214, из них около 30% уже используют эскроу-счета. А что касается цен, то средние показатели выросли за последний год, но темпы их роста не оправдали ожиданий продавцов квартир.

Тему изменений поддержала в своем выступлении и Наталья Балухина, российско-итальянский эксперт городской среды, сооснователь компании «PINAR consulting» (проектно-исследовательской лаборатории эффективных форм городской застройки). В числе прочих вопросов (как меняется качественный портрет новостройки и как меняется город под запросы потребителей, как изменилась упаковка проекта/товара на рынке недвижимости и кто сегодняшний покупатель жилья стандарт-, комфорт- и бизнес- классов), Наталья Балухнина поделилась экспертными заключениями о том, какие факторы в градостроительной политике необходимо учитывать, чтобы создать качественную городскую среду. Прежде всего на социальную и экономическую устойчивость города влияет плотность застройки (коэффициент не менее 1,6). Именно такая организация городского пространства, обеспечивающая людям доступ и близость к возможностям, типична для процветающих городов. Второй фактор качественного городского пространства - компактность, то есть минимизация неиспользуемых или малоиспользуемых территорий. Эффективность городской среды также определяет такая характеристика, как связность - то есть возможность и стимул для людей перемещаться внутри города не только в силу социальных и экономических причин, но и просто ради прогулок. Достичь этого можно увеличением дорожных сетей, а не ширины магистралей. И последний фактор - разнообразие: функций, стилистических решений, общественных пространств, социальных групп и т.д. Все эффективные городские преобразования объединяет то, что они нацелены на создание привлекательной городской среды с равным количеством рабочих и общественных помещений на пешеходной территории. 

Также в своем выступлении Наталья Балухина обозначила основную типологию жилой застройки с ее отличительными свойства, подытожив, что, конечно, сегодня выигрывает тот застройщик, который дает новый стиль жизни.

С этим тезисом солидарен генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров, отметивший, что сейчас конкуренция идет между городами, и именно строительный рынок, рынок новых предложений и форматов жилья для комфортной и технологической городской жизни дает новую волну миграции россиян. Главный тренд среди застройщиков-лидеров - отказ от «полуфабрикатов». ГК «Железно» уже сейчас больше 60% своего жилья сдает в чистовой дизайнерской отделке со всеми современными инженерными технологиями, диспетчеризация которых осуществляется удаленно. Также этот застройщик формирует на рынке кировской области новый формат работы управляющей компании, в интересах которой находится не только обеспечение бесперебойной работы бытовых коммуникаций, но и формирование новых принципов благоустройства дворовых территорий, а также добрососедского общения внутри жилого комплекса. Так, на семинаре представитель УК «Железно» анонсировал выход на городской рынок услуг по управлению многоквартирными домами. 

Высокий темп большого аналитического форума, яркие спикеры-эксперты и актуальность информационного контента, необходимого для работы оценщиков, строителей, риэлторов, - деловой сезон на рынке недвижимости Кировской области стартовал.
 

Партнеры форума: