Закрыть
 

 
Гильдия Риэлторов Вятки
Проверить своего риэлтора
Личный кабинет



Реестр риэлторов


Новости

 

Выгодное предложение

г. Киров, ул. Зянкина 11, корпус 1 (2 очередь)

Выгода до 360 000 руб.

Запишитесь на бесплатную автобусную экскурсию за недвижимостью.

 

Ответы на вопросы

Можно ли продать квартиру если оформлен спецнайм жилого помещения?

Легче продать квартиру с ремонтом или без?

 

 

Вступайте в группу

Следите за новостями Вконтакте на странице нашей официальной группы.



 

Артур Оганесян: «Риэлтор – это продавец недвижимости. В этом суть профессии»

ГРВ / Новости

На вопросы читателей ответил международный эксперт по риэлторским технологиям, председатель Комитета по образованию и академическому членству FIABCI Артур Оганесян.

Какую ответственность берут на себя риэлторы?

Иными словами, за что они реально отвечают? Ведь нередко бывает так, что люди становятся обманутыми дольщиками или теряют квартиры и деньги из-за того, что спустя некоторое время после сделки всплывают некие «неучтенные обстоятельства»? Варианты ответов на этот (который год традиционный, к сожалению!) вопрос продолжают находиться в диапазоне от «за всё вообще и за всех отвечаю, мамой клянусь!» до «ни за что эти паразиты не отвечают, из воздуха деньги берут!». Законодательством вопросы ответственности риэлторов сегодня регламентированы очень поверхностно, без конкретизации. Это ненормально и чревато. В таких условиях логично, чтобы клиент требовал от риэлтора отвечать буквально за то, чем он привлекает потребителей, чем убедил работать с собой и что прописал в договоре.

Обещал вместо нотариуса «чистоту сделки» - будь добр, немедленно компенсируй потери покупателя из-за непроверенных при регистрации документов. Декларировал вместо страховой компании «гарантии прав собственности» - возвращай инвестору потерянные деньги и не распускай нюни, что ты не можешь нести ответственность за действия третьих лиц! Бил себя вместо технического инспектора пяткой в грудь, что «провел экспертизу» - отвечай за невыявленные дефекты и оплачивай их устранение. Обещал «безопасность» вместо уполномоченной на это государством службы - надевай бронежилет на себя, каску на клиента и прикрывай его широкой спиной. Рекламировал «одобрение ипотеки» за 2 часа - вынь и положь к концу дня собственные деньги, даже если банк твоему потенциальному заемщику отказал. Зафиксировал в договоре обязательство продать «до 1 сентября за сто-пятьсот» - компенсируй собственнику разницу между обещанной и рыночной ценой или сам выкупай его объект… Так было бы нормально?!

Практически все подобные обещания являются обманом и недобросовестной конкуренцией

Гротеск понятен… Для полноты картины можно добавить еще консультации по фен-шую и гарантии вечного счастья в новой квартире. Согласна, все это можно прочитать сегодня в рекламе риэлторских услуг и услышать от агента при первой встрече. Но ведь практически никто реально не отвечает за свои слова так, как вы описали. А насколько это все вообще соответствует мировой практике?

Перечисленное, безусловно, очень далеко от истинного понимания сути риэлторской деятельности и ответственности агентов. Можно сформулировать жестче: практически все подобные обещания являются обманом и недобросовестной конкуренцией. Но к такому объяснению «зачем нужен риэлтор» за 25 лет существования рынка все привыкли настолько, что уже появляются законопроекты о финансовой ответственности агентства за то, что ни одному практикующему в США или в Канаде брокеру в голову бы ни пришло, хотя комиссия у них выше.

При этом парадокс: ответственность канадского риэлтора за нарушение доверительных отношений (т.н. «фидуциарность») выражена в огромных штрафах, в лишении лицензии и даже тюремных сроках. Но обязательство риэлтора отработать доверие своего клиента, прописанное в пункте номер один (!) Кодекса Этики и Стандартов Практики NAR, объявляется у нас некоторыми публичными деятелями «буржуазной выдумкой, чуждой менталитету постсоветского человека»…

На самом деле не сложно догадаться, что в сфере услуг ответственность можно и нужно нести за удовлетворение клиента, который доверил тебе эксклюзивное право на осуществление маркетинга и проведение переговоров по продаже или покупке недвижимости в его наилучших интересах.

За удовлетворение каких потребностей клиентов может и должен нести ответственность риэлтор

Тогда скажите, когда 90% собственников, купивших свое жилье несколько лет тому назад на пике ажиотажного роста цен, хотели бы получить за него больше чем то, что им сегодня предлагает слабый (в твердой валюте - упавший в разы!) рынок?

Никаких сложностей, если понять и принять, что наша профессия исторически появилась более ста лет тому назад под названием «продавец недвижимости». Не «помогальщик покупать - сопровождальщик сделки», не «консультант, снимающий тревожность» и не «информационный посредник», а профессиональный ПРОДАВЕЦ сложнейшего - с точки зрения продажи - товара в мире, как правило, самого ценного для большинства граждан. Как только агент перестанет стесняться самого названия и сути профессии и будет оставаться этичным интеллигентным ответственным продавцом вне зависимости от того, на кого он сейчас работает - на собственника недвижимости или на ее покупателя, многие вещи станут очевидными и до обидного простыми.

Перед собственником недвижимости, заказавшим на определенный срок эксклюзивную услугу, риэлтор-продавец должен отвечать за работу по созданию спроса, его удержанию и управлению им до получения предложения о покупке объекта по максимальной рыночной цене. Если заказчик доволен услугой и отчуждает свою недвижимость, я по акту выполненных работ получаю комиссионные в виде процентов от цены продажи и отзыв-рекомендацию за подписью МОЕГО клиента. Обратите внимание - он должен остаться довольным не только и не столько РЕЗУЛЬТАТОМ (то есть ценой), а именно моей РАБОТОЙ, действиями, то есть выполнением того, что я гарантировал при продаже услуги по продаже, стоимость которой, кстати, в разы меньше общепринятого, никого не смущающего понятия «торговая наценка» в любой торговой сети. Обещать за 5-6% ответственность за конечную цену продажи на наших нетранспарентных нестабильных и абсолютно непредсказуемых рынках может только стажер или мошенник-спекулянт. Или идиот.

Два замечания:

Если собственника не устраивает достигнутая с моей помощью максимальная рыночная цена

Он имеет полное конституционное право не заключать договор купли-продажи, даже если у него нет претензий к моей работе. В этом случае я ничего не получу - это известная всем взрослым предпринимателям особенность рисков в риэлторской деятельности. И именно поэтому мы зарабатываем больше таксистов, которые действуют по принципу «передумал по ходу ехать - все равно плати». Для уменьшения возможных убытков (особенно для дорогих объектов и на таких слабых рынках, как сейчас) применяется предоплата клиентом маркетинговой кампании. Заметьте - не предоплата моей работы, а только прямых рекламных затрат на продвижение объекта. Мы работаем на удовлетворение потребности заказчика, а не на освоение сметы затрат в соответствии с калькуляцией из 50 пунктов, как учат некоторые столичные тренеры… А главным способом снижения риска для опытных состоявшихся риэлторов является корректный отказ от работы с немотивированным заказчиком.

Если он продал объект во время действия эксклюзивного договора

Моя комиссия гарантируется в полном объеме вне зависимости от того, какой именно покупатель купил его недвижимость. Судиться или нет в условиях, как бы мягче выразиться, «избирательного популистского правосудия» - это личное решение каждого предпринимателя, но можно и в наших странах вести прозрачный бизнес так, чтобы суд аргументировано встал на твою сторону. И эксклюзивный риэлтор обязан это сделать, если речь идет о партнерской сделке, в которой коллеге была обещана мотивирующая часть комиссии из конечной цены продажи. Иначе система не работает. Вот почему изначально в базу местного партнерского сервиса (MLS) можно выставлять только те объекты, с собственниками которых подписан жесткий эксклюзивный договор по форме, утвержденной риэлторским сообществом.

Перед покупателем, обратившимся за эксклюзивной услугой, риэлтор-продавец может отвечать только за поиск наилучшей для него недвижимости и за проведение переговоров по условиям сделки в его наилучших интересах. Если заказчик доволен моей РАБОТОЙ и в итоге покупает понравившийся ему объект - я получаю свое вознаграждение и такой же отзыв-рекомендацию за подписью МОЕГО клиента. Не понравился ему объект или он в последнюю минуту передумал покупать - я ничего не получаю, как ничего не получает продавец в магазине, из которого покупатель вышел с пустой корзинкой. Согласитесь, глупо брать предоплату с покупателя на входе в обувной магазин, перед тем, как мы ему начнем что-то подбирать. Согласно тысячелетней общемировой логике движения денег в продажах и в соответствии с партнерской договоренностью моя комиссия - это часть конечной цены недвижимости, о которой я заранее уведомлен моим эксклюзивным коллегой по правилам MLS. Или это должны быть деньги непосредственно от покупателя, сверх цены объекта, если он продается самим собственником, а также в случае, когда приходится иметь дело с агентством, не использующим в своей работе сервис партнерских продаж и не готовым поделиться справедливой мотивирующей комиссией от собственника. В странах, где MLS является основным инструментом продаж, такое встречается, но очень редко.

Международная практика

Ни попытки оспорить этот сервис Антимонопольной службой и Департаментом юстиции США, ни взрывной рост количества и качества интернет порталов-агрегаторов типа Zillow, Trulia и Redfin (совокупно - 40% национального трафика из более 1 млн. сайтов по недвижимости) не привели к тому, чтобы будущее профессии продавцов недвижимости и их немаленькие заработки (более $50 млрд. в прошлом году) были бы поставлены потребителями под сомнение. В том числе потому, что эти две потребности - купить и продать - у подавляющего большинства семей появляются одновременно, когда люди хотят изменить свои жилищные условия. Многие в наших странах ошибочно полагают, что сервис партнерских продаж с делением комиссионных между брокерами предназначен именно для чистых продаж, а в условиях отсутствия у населения денег, когда наиболее популярными становятся т.н. альтернативные сделки, обмены, он не применим. Это концептуальная ошибка, связанная с нежеланием разобраться с лучшей международной практикой или сознательная провокация тех, кого по тем или иным причинам устраивает сегодняшнее «благословенное информационное» болото.

Какие могут быть гарантии того, что риэлтор выполнит свои обещания качественной работы? Является ли эксклюзивный договор гарантией того, что в будущем у клиента не возникнет проблем с недвижимостью?

Давайте поговорим об этом в следующий раз…

Источник: www.ppl.nnov.ru





 

Мероприятия

 

Большой аналитический форум «Рынок жилья 2019-2020»

17 октября 2019
 

 

Рейтинги рынка недвижимости 2018

8 февраля 2019
 

Партнеры

РГР

Сбербанк

 

ВТБ24
 

втпп
 

 


 
 
 
 
Написать сообщение в комитет по этике


Ваш e-mail


* Вы можете оставить отзыв о работе любого агентства недвижимости города Кирова. Комитет по этике и членству выносит вопрос о рассмотрении дела на Комиссию только касаемо членов Гильдии Риэлторов Вятки. Информация об агентствах, не входящих в Гильдию, будет принята во внимние и будет учитываться в дальнейшем при приеме агентсва в члены НП ГРВ.

© 2013-2020 Гильдия Риэлторов Вятки

г. Киров, Октябрьский пр-т, 104, офис 309, телефон: (8332) 455-402, 78-41-30

Сайт добавлен в Каталог Кирова