
Новости
02 июня 2022 13 мая 2022 07 апреля 2022
Выгодное предложение

Выгода до 360 000 руб.
Запишитесь на бесплатную автобусную экскурсию за недвижимостью.
Ответы на вопросы
Можно ли продать квартиру если оформлен спецнайм жилого помещения? Легче продать квартиру с ремонтом или без?
Вступайте в группу
Следите за новостями Вконтакте на странице нашей официальной группы.
|
|
Цены держать нельзя: можно уронитьГРВ
/ Новости 
Кризис, в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.
– Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?
– Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен – здесь я оптимист. Например, летом в Москве состоялась черная пятница – распродажа квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%. Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт составляет 10%. Это не коллапс.
Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет хорошо – рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный – структурный. С таким современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30 лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал экономику и историю, видит закономерности.
– Прошлой осенью вы характеризовали 2015-2016 годы как началопериода затяжной рецессии – снижения спроса, объемов предложения и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?
– В макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, – где-то посередине между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.
– Вы полагаете, что спад будет долгим?
– В условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по 1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но это – если не наделаем ошибок.
– Вы говорили и о других кризисах – в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?
– Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например, острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все побежали менять деревянные рубли на кирпичные – на недвижимость. Рынок активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в действие фундаментальный фактор – снижение доходов населения. Затем власти предприняли попытку оживить рынок ипотеки – через субсидирование процентных ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.
– На ваш взгляд, это правильная мера?
– С точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать власти, – реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что стимулировать надо не спрос, а предложение – производство и строительство. Ведь только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест, рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать деньги и напрямую – производителям, например, в виде льготных кредитов и субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, – как эти субсидии распределять. А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать рублем за те или иные проекты предложили покупателям – мера правильная, но краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу – опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо, что от нее отказались.
– Видите ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки слабо выражена?
– Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен. Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер развития, то сейчас – главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть, жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет – до следующего падения цен на нефть.
– Какие еще зоны риска вы выделяете?
– Второй возможный фактор – обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно. Третий – неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население успокоилось – сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе опять нефть вниз, доллар вверх – разработали совсем уж пессимистический прогноз. В сентябре – стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом. Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют на успокоительные.
– Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу пессимистичные прогнозы?
– Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими новостями представителей власти, а власть – население. Получается замкнутый круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.
– Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017 году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?
– Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения потребностей населения в жилье.
– Можно ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?
– Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует вашим вкусам и потребностям.
Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что, во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.
– Как будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?
– Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных цен – это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти – уже лучше. Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых отраслей будет самым обнадеживающим признаком.
– Что делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?
– Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты. Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, – чем дешевле объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента – 1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения, – до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных технологий массовых продаж.
Что касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в 2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и долго.
– Года три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?
– Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее – цифры получатся более скромные. Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой доходностью: им перестраиваться легче.
– Можно ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?
– В последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства, взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой – то объект не будет иметь успеха.
Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность
Виды кризисов
|
Средняя периодичность
|
Продолжительность фазы спада
|
Примеры
|
Циклический сегментный
|
Среднесрочный – 2,0-3,0 года
|
0,6-0,8 года
|
Москва: 2002, 2004, 2007, 2009
|
Циклический инвестиционный
|
Долгосрочный – 10 лет
|
1,5-2,0 года
|
Россия: 1998, 2008, (2018?)
США: 1975, 1985, 1996, (2006?)
|
Кризис мыльных пузырей
|
Апериодический
|
2-3 года
|
США: ипотечный кризис в 2008 году
Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 году
|
Финансовый (валютный)
|
Апериодический
|
1,0-1,5 года
|
Россия: 1998
|
Долговой
|
Апериодический
|
|
Греция: 2014
|
Кризис внешних шоков (война, глобальный кризис и др.)
|
Апериодический
|
|
США: падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа 1918–1919 годах
|
Структурный кризис
|
25-30 лет
|
6-8 лет
|
США: Великая депрессия 1929 года
Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015
|
Источник: www.bn.ru
|
|
Мероприятия
Аналитический Форум и Чемпионат риэлторов
12 февраля 2021
Большой аналитический форум «Рынок жилья 2019-2020»
17 октября 2019
Партнеры




|