Маржинальность строительного бизнеса сегодня уменьшается с каждым месяцем, говорит генеральный директор УК «Лидер Групп» (занимается строительством в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Москве) Роман Лябихов
— Первый вопрос: что происходит на рынке недвижимости, а конкретно — на рынке новостроек в Московском регионе?
— В моем понимании, мы находимся в кризисе, это уже все признают. Уровень продаж недвижимости снизился в зависимости от локации примерно на 40%.
— В чем выражаются эти 40% — в деньгах и ценах или в количестве сделок?
— В сделках. Что касается цен — произошла их коррекция. В экономклассе наблюдается снижение на 10%, а по ряду проектов и на 15%. И это не только по нашей компании, это в общем такая оценка по всему рынку. Думаю, еще небольшое снижение произойдет в ближайшем будущем — за счет того, что на рынок выйдут проекты с более интересной ценой для покупателей. Однако, с моей точки зрения, это будет не рыночная цена, а цена входа на рынок. И в сравнении с сегодняшними ценами она снизится еще процентов на десять.
— Подождите, но в отчетах риелторов до сих пор пишут, что средние цены на новостройки либо стоят на месте, либо даже растут на 1–2% в месяц...
— Когда мы говорим о средней цене предложения, то, действительно, коррекция не столь заметна. Настаивать не буду, но моя оценка заключается в том, что снижение цен все-таки происходит.
Смотрите, как выглядит рынок с моей точки зрения. В прошлом году мы видели на рынке порядка 5 млн кв. м новостроек в Московской области и 2 млн кв. м в Москве. Сегодня в Подмосковье уже 8 млн кв. м на рынке, в Москве — под 3 млн кв. м. В итоге сложилась ситуация, когда и предложение избыточное, и инвесторы проектов вынуждены выходить с ценами, привлекательными для сегодняшнего потребителя. Это говорит о том, что изменения в градостроительной политике, которые происходили три-четыре года назад в Москве и позднее в Московской области, дали о себе знать.
В этой ситуации мы (и наша компания конкретно, и ряд других профессиональных девелоперов) оптимизируем издержки и затраты. Причем рынок пока позволяет это делать: нет такого роста цен на материалы, нет такого роста цен на услуги подрядных организаций... Но, безусловно, маржинальность строительного бизнеса сегодня уменьшается с каждым месяцем.
— То есть практически вы говорите о том, что сегодня каждый новый проект дешевле предыдущего?
— Считаю, это станет трендом для всего рынка в следующем 2016 году. Что касается нас, действительно, мы выводили проекты в среднем дешевле на 10–15% по отношению к тому, что прогнозировали, когда их разрабатывали. Вот об этом я хотел сказать.
— Вы сказали, что падает маржинальность строительного бизнеса. До какого предела компании готовы ее снижать, как близко они могут подойти к себестоимости самого строительства — $1 тыс. за 1 кв. м?
— Не совсем согласен, что себестоимость строительства составляет $1 тыс. Я бы сказал, что построить метр жилья сегодня стоит 50–55 тыс. руб. — в зависимости от сетей, в зависимости от нагрузки. Вот при такой себестоимости есть проекты, где девелоперы зарабатывают от 6 тыс. руб. за 1 кв. м. Это получается 10%.
— Строителям, вообще, выгодно так работать?
— А куда деваться? Что девелоперам делать, например, со своим земельным банком? Продать его можно, но это будет тяжело и невыгодно. К тому же 10% прибыли — худший вариант. В идеале надо стремиться работать с 30%-ной маржинальностью, а это неплохие деньги.
— Существует ли вероятность радикального снижения цен на новостройки?
— Знаю, что многие потенциальные покупатели нового жилья именно этого и ждут. Но я в это не верю. Не верю, что девелоперы будут демпинговать и продавать ниже сегодняшних цен. [Этого можно достигнуть] только снижением себестоимости, но это не реально.
Я не верю, что себестоимость можно кардинально сократить. Даже если вам завтра все материалы будут поставлять дешевле на десятки процентов, в итоге себестоимость не сократится кратно, а снизится лишь на 10–15%.
Кроме того, значительную часть в затратах на строительство составляет заработная плата, и вы прекрасно понимаете, что мы уже привыкли к той зарплате, которую получаем. Да, мы можем что-то сокращать, что-то оптимизировать, но все равно — это не будет в разы. Трудовые ресурсы очень дороги. Энергетические ресурсы очень дороги. Платежи за инженерное обеспечение — никто их не собирается снижать, никто не собирается отменять.
Ждать снижения не нужно. Хотя вполне вероятно, что по каким-то проектам определенное снижение будет в 2016 году, где-то оно даже будет достигать 20–25%. Но покупать с таким снижением означает покупать соответствующие риски.
— В 2015 году на удивление не было больших потрясений, связанных с банкротствами строительных компаний и обманутыми дольщиками. В 2016 году эти риски остаются?
— С моей точки зрения, такие риски остаются. Мы, конечно, услышим в 2016 году и о банкротствах, и об обманутых дольщиках.
Почему этого не было в 2015 году? На высокой базе осени 2014 года очень многие строительные компании фактически жили до осени нынешнего 2015 года. В течение года компании жили на этой подушке безопасности.
Однако в прошлом году покупатели брали все, сейчас — только самое лучшее. Поэтому компании, которые построили непривлекательные проекты, сегодня испытывают снижение покупательского спроса настолько, что существующего денежного потока им уже не хватает, чтобы достроить те или иные объекты. И тогда компании, у которых начались проблемы с продажами и у которых, допустим, мало собственных средств или нет возможности привлечь кредитные ресурсы, вынуждены сокращать темпы строительства. Потенциальные покупатели видят, что стройка стоит, и в этой ситуации не готовы купить что-либо у такого застройщика. Получается замкнутый круг. Обязательства нагоняют такую компанию, постепенно ей становится некуда деваться, кроме объявления себя банкротом. Я думаю, что подобные процессы уже начались еще летом этого года — просто они не такие быстрые, несколько месяцев надо, чтобы стало видно, что стройка прекратилась.
— Какой прогноз можно дать о развитии рынка в целом в более долгосрочной перспективе?
— Что касается прогнозов, думаю, что с сегодняшним уровнем рынка, с сегодняшним уровнем цен мы будем жить как минимум еще два года — 2016-й и 2017-й. Вряд ли произойдет какой-то рост, и даже вряд ли будут минимальные шаги какого-то роста за эти два года. А будет ли снижение существенным — все зависит от ипотеки. Если государство продолжит субсидировать ипотеку, то, вероятно, мы останемся на этом уровне. Сейчас прогнозировать за правительство, согласится ли оно в 2016 году выделить еще несколько миллиардов рублей, довольно сложно. В этом году было 20 млрд руб. — деньги совершенно мизерные. Если бы для поддержки отрасли государство могло профинансировать программу так, чтобы ипотечная ставка была на уровне 7%, а не 11%, как сейчас, — поверьте, это сыграло бы более существенную роль в развитии рынка. Многие люди быстрее бы приняли такое долгосрочное инвестиционное решение, как покупка нового жилья.
— Кстати, сегодня инвесторы остались как отдельный класс покупателей?
— Частных инвесторов — на одну-две, десять квартир — мы уже давно не видим у себя в сделках. То есть они пропали как класс.
Но появились другие инвесторы. Слышал, что у разных компаний происходят какие-то переговоры с крупными инвесторами, которые, как я понимаю, ищут совсем слабых игроков. Это, знаете, как в природе: хищники сначала нападают на тех, кто слаб, болеет или отбился от стада. Так же и на строительном рынке — инвесторы приходят с предложениями гигантских дисконтов. И, наверное, в каких-то проектах и компаниях находят для себя таких «жертв».
— В Москве заявлены к строительству большие объемы жилья, цены на которое иногда практически не отличаются от подмосковных проектов. Может ли весь спрос сосредоточиться на столице?
— По нашей информации, порядок цифр такой: в Москве выдано разрешений на строительство около 20 млн кв. м жилья, из которых в продаже сегодня находится порядка 3 млн кв. м. В Московской области в продаже — 8 млн кв. м, а разрешений вообще выдано какое-то колоссальное количество. По предварительным данным Росстата, в Московской области по итогам 2015 года будет около 100 тыс. сделок и 25 тыс. — в Москве. Цена на новостройки в Московской области составляет около 65 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Москве — 110 тыс. руб. (минимум на начальном этапе). То есть квартира в Подмосковье стоит 2 млн руб., а в Москве — 4 млн руб., разница существенная. Именно цена сделки очень важна сегодня. Поэтому, с моей точки зрения, большого смещения спроса не будет, паритет между регионами сохранится.
— А есть ли на рынке новостроек понятие дна?
— Да, есть такой уровень, когда всем будет понятно, что надо инвестировать, что потом будет поздно. Дно, безусловно, будет. Когда это произойдет? С моей точки зрения, в 2017 году. Будут ли к этому времени низкие цены? Нет. То есть, считаю, на уровне сегодняшних цен мы будем существовать в течение двух следующих лет.
Конечно, если мы увидим рост цены на нефть (потому что очень сильно мы зависим от нефти), то все, о чем я говорил, произойдет значительно раньше, и дно мы пройдем быстрее. Думаю, нам бы всем этого очень хотелось.
— В течение 2015 года на рынок продолжали выходить новые проекты новостроек. Все они планировались задолго до кризиса…
— Значительно задолго…
— …а сейчас строители работают над новыми проектами?
— Да, безусловно. Все профессиональные девелоперы занимаются развитием своих земельных банков, работают над градостроительной документацией и т. д. Мы не останавливаемся и понимаем, что любая остановка скажется в будущем.
В связи с этим можно упомянуть Ватутинки — наш проект в этой локации Новой Москвы несколько недель назад прошел публичные слушания, и мы планируем выводить его в следующем году на реализацию. Проект достаточно большой — порядка 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Эту землю мы приобрели на аукционе в июне 2013 года. Недавно мы получили градостроительную документацию на проект в Мытищах — там тоже около 1,5 млн кв. м, этот проект мы планируем реализовать в течение десяти следующих лет. И так далее, земельный банк у нас около 5 млн кв. м.
— Интересно, каким вы проектируете микрорайон в Ватутинках — ориентированным на кризисное предложение, сегодняшнюю ситуацию или на более «денежное» время — с большими квартирами и дорогой инфраструктурой?
— Инфраструктура у нас в этом проекте будет приличной. Потому что Ватутинки — это территориальный центр Новой Москвы, как бы громко это ни звучало. С точки зрения социальной, коммерческой инфраструктуры этот проект, наверное, будет больше относится к бизнес-классу. А с точки зрения набора квартир, я думаю, что это будет комфорт-класс. Квартиры планируются в первой очереди компактные — то, что требует рынок сегодня. А вообще, проект очень большой, прогнозируемый по развитию на срок от восьми до десяти лет, поэтому запроектировать сразу все невозможно. То, что закладываем сегодня, будет продаваться в 2016–2018 годах, там чек будет стремиться к минимальному. Думаю, мы начнем с 75 тыс. руб. за 1 кв. м. А то, что будем закладывать на 2018 год и дальше, посмотрим как будет развиваться рынок.
