Закрыть
 

 

Аккредитив СберБанка

Аккредитив СберБанка

 
Проверить своего риэлтора
 
Личный кабинет

 
Меню


Реестр риэлторов


Новости

Вступайте в группу

Следите за новостями Вконтакте на странице нашей официальной группы.



 

«Не верю, что девелоперы будут демпинговать и продавать ниже сегодняшних цен»

ГРВ / Новости

Маржинальность строительного бизнеса сегодня уменьшается с каждым месяцем, говорит генеральный директор УК «Лидер Групп» (занимается строительством в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Москве) Роман Лябихов

— Первый вопрос: что происходит на рынке недвижимости, а конкретно — на рынке новостроек в Московском регионе?

— В моем понимании, мы находимся в кризисе, это уже все признают. Уровень продаж недвижимости снизился в зависимости от локации примерно на 40%.

— В чем выражаются эти 40% — в деньгах и ценах или в количестве сделок?

— В сделках. Что касается цен — произошла их коррекция. В экономклассе наблюдается снижение на 10%, а по ряду проектов и на 15%. И это не только по нашей компании, это в общем такая оценка по всему рынку. Думаю, еще небольшое снижение произойдет в ближайшем будущем — за счет того, что на рынок выйдут проекты с более интересной ценой для покупателей. Однако, с моей точки зрения, это будет не рыночная цена, а цена входа на рынок. И в сравнении с сегодняшними ценами она снизится еще процентов на десять.

— Подождите, но в отчетах риелторов до сих пор пишут, что средние цены на новостройки либо стоят на месте, либо даже растут на 1–2% в месяц...

— Когда мы говорим о средней цене предложения, то, действительно, коррекция не столь заметна. Настаивать не буду, но моя оценка заключается в том, что снижение цен все-таки происходит.

Смотрите, как выглядит рынок с моей точки зрения. В прошлом году мы видели на рынке порядка 5 млн кв. м новостроек в Московской области и 2 млн кв. м в Москве. Сегодня в Подмосковье уже 8 млн кв. м на рынке, в Москве — под 3 млн кв. м. В итоге сложилась ситуация, когда и предложение избыточное, и инвесторы проектов вынуждены выходить с ценами, привлекательными для сегодняшнего потребителя. Это говорит о том, что изменения в градостроительной политике, которые происходили три-четыре года назад в Москве и позднее в Московской области, дали о себе знать.

В этой ситуации мы (и наша компания конкретно, и ряд других профессиональных девелоперов) оптимизируем издержки и затраты. Причем рынок пока позволяет это делать: нет такого роста цен на материалы, нет такого роста цен на услуги подрядных организаций... Но, безусловно, маржинальность строительного бизнеса сегодня уменьшается с каждым месяцем.

— То есть практически вы говорите о том, что сегодня каждый новый проект дешевле предыдущего?

— Считаю, это станет трендом для всего рынка в следующем 2016 году. Что касается нас, действительно, мы выводили проекты в среднем дешевле на 10–15% по отношению к тому, что прогнозировали, когда их разрабатывали. Вот об этом я хотел сказать.

— Вы сказали, что падает маржинальность строительного бизнеса. До какого предела компании готовы ее снижать, как близко они могут подойти к себестоимости самого строительства — $1 тыс. за 1 кв. м?

— Не совсем согласен, что себестоимость строительства составляет $1 тыс. Я бы сказал, что построить метр жилья сегодня стоит 50–55 тыс. руб. — в зависимости от сетей, в зависимости от нагрузки. Вот при такой себестоимости есть проекты, где девелоперы зарабатывают от 6 тыс. руб. за 1 кв. м. Это получается 10%.

— Строителям, вообще, выгодно так работать?

— А куда деваться? Что девелоперам делать, например, со своим земельным банком? Продать его можно, но это будет тяжело и невыгодно. К тому же 10% прибыли — худший вариант. В идеале надо стремиться работать с 30%-ной маржинальностью, а это неплохие деньги.

— Существует ли вероятность радикального снижения цен на новостройки?

— Знаю, что многие потенциальные покупатели нового жилья именно этого и ждут. Но я в это не верю. Не верю, что девелоперы будут демпинговать и продавать ниже сегодняшних цен. [Этого можно достигнуть] только снижением себестоимости, но это не реально.

Я не верю, что себестоимость можно кардинально сократить. Даже если вам завтра все материалы будут поставлять дешевле на десятки процентов, в итоге себестоимость не сократится кратно, а снизится лишь на 10–15%.

Кроме того, значительную часть в затратах на строительство составляет заработная плата, и вы прекрасно понимаете, что мы уже привыкли к той зарплате, которую получаем. Да, мы можем что-то сокращать, что-то оптимизировать, но все равно — это не будет в разы. Трудовые ресурсы очень дороги. Энергетические ресурсы очень дороги. Платежи за инженерное обеспечение — никто их не собирается снижать, никто не собирается отменять.

Ждать снижения не нужно. Хотя вполне вероятно, что по каким-то проектам определенное снижение будет в 2016 году, где-то оно даже будет достигать 20–25%. Но покупать с таким снижением означает покупать соответствующие риски.

— В 2015 году на удивление не было больших потрясений, связанных с банкротствами строительных компаний и обманутыми дольщиками. В 2016 году эти риски остаются?

— С моей точки зрения, такие риски остаются. Мы, конечно, услышим в 2016 году и о банкротствах, и об обманутых дольщиках.

Почему этого не было в 2015 году? На высокой базе осени 2014 года очень многие строительные компании фактически жили до осени нынешнего 2015 года. В течение года компании жили на этой подушке безопасности.

Однако в прошлом году покупатели брали все, сейчас — только самое лучшее. Поэтому компании, которые построили непривлекательные проекты, сегодня испытывают снижение покупательского спроса настолько, что существующего денежного потока им уже не хватает, чтобы достроить те или иные объекты. И тогда компании, у которых начались проблемы с продажами и у которых, допустим, мало собственных средств или нет возможности привлечь кредитные ресурсы, вынуждены сокращать темпы строительства. Потенциальные покупатели видят, что стройка стоит, и в этой ситуации не готовы купить что-либо у такого застройщика. Получается замкнутый круг. Обязательства нагоняют такую компанию, постепенно ей становится некуда деваться, кроме объявления себя банкротом. Я думаю, что подобные процессы уже начались еще летом этого года — просто они не такие быстрые, несколько месяцев надо, чтобы стало видно, что стройка прекратилась.

— Какой прогноз можно дать о развитии рынка в целом в более долгосрочной перспективе?

— Что касается прогнозов, думаю, что с сегодняшним уровнем рынка, с сегодняшним уровнем цен мы будем жить как минимум еще два года — 2016-й и 2017-й. Вряд ли произойдет какой-то рост, и даже вряд ли будут минимальные шаги какого-то роста за эти два года. А будет ли снижение существенным — все зависит от ипотеки. Если государство продолжит субсидировать ипотеку, то, вероятно, мы останемся на этом уровне. Сейчас прогнозировать за правительство, согласится ли оно в 2016 году выделить еще несколько миллиардов рублей, довольно сложно. В этом году было 20 млрд руб. — деньги совершенно мизерные. Если бы для поддержки отрасли государство могло профинансировать программу так, чтобы ипотечная ставка была на уровне 7%, а не 11%, как сейчас, — поверьте, это сыграло бы более существенную роль в развитии рынка. Многие люди быстрее бы приняли такое долгосрочное инвестиционное решение, как покупка нового жилья.

— Кстати, сегодня инвесторы остались как отдельный класс покупателей?

— Частных инвесторов — на одну-две, десять квартир — мы уже давно не видим у себя в сделках. То есть они пропали как класс.

Но появились другие инвесторы. Слышал, что у разных компаний происходят какие-то переговоры с крупными инвесторами, которые, как я понимаю, ищут совсем слабых игроков. Это, знаете, как в природе: хищники сначала нападают на тех, кто слаб, болеет или отбился от стада. Так же и на строительном рынке — инвесторы приходят с предложениями гигантских дисконтов. И, наверное, в каких-то проектах и компаниях находят для себя таких «жертв».

— В Москве заявлены к строительству большие объемы жилья, цены на которое иногда практически не отличаются от подмосковных проектов. Может ли весь спрос сосредоточиться на столице?

— По нашей информации, порядок цифр такой: в Москве выдано разрешений на строительство около 20 млн кв. м жилья, из которых в продаже сегодня находится порядка 3 млн кв. м. В Московской области в продаже — 8 млн кв. м, а разрешений вообще выдано какое-то колоссальное количество. По предварительным данным Росстата, в Московской области по итогам 2015 года будет около 100 тыс. сделок и 25 тыс. — в Москве. Цена на новостройки в Московской области составляет около 65 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Москве — 110 тыс. руб. (минимум на начальном этапе). То есть квартира в Подмосковье стоит 2 млн руб., а в Москве — 4 млн руб., разница существенная. Именно цена сделки очень важна сегодня. Поэтому, с моей точки зрения, большого смещения спроса не будет, паритет между регионами сохранится.

— А есть ли на рынке новостроек понятие дна?

— Да, есть такой уровень, когда всем будет понятно, что надо инвестировать, что потом будет поздно. Дно, безусловно, будет. Когда это произойдет? С моей точки зрения, в 2017 году. Будут ли к этому времени низкие цены? Нет. То есть, считаю, на уровне сегодняшних цен мы будем существовать в течение двух следующих лет.

Конечно, если мы увидим рост цены на нефть (потому что очень сильно мы зависим от нефти), то все, о чем я говорил, произойдет значительно раньше, и дно мы пройдем быстрее. Думаю, нам бы всем этого очень хотелось.

— В течение 2015 года на рынок продолжали выходить новые проекты новостроек. Все они планировались задолго до кризиса…

— Значительно задолго…

— …а сейчас строители работают над новыми проектами?

— Да, безусловно. Все профессиональные девелоперы занимаются развитием своих земельных банков, работают над градостроительной документацией и т. д. Мы не останавливаемся и понимаем, что любая остановка скажется в будущем.

В связи с этим можно упомянуть Ватутинки — наш проект в этой локации Новой Москвы несколько недель назад прошел публичные слушания, и мы планируем выводить его в следующем году на реализацию. Проект достаточно большой — порядка 1,5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Эту землю мы приобрели на аукционе в июне 2013 года. Недавно мы получили градостроительную документацию на проект в Мытищах — там тоже около 1,5 млн кв. м, этот проект мы планируем реализовать в течение десяти следующих лет. И так далее, земельный банк у нас около 5 млн кв. м.

— Интересно, каким вы проектируете микрорайон в Ватутинках — ориентированным на кризисное предложение, сегодняшнюю ситуацию или на более «денежное» время — с большими квартирами и дорогой инфраструктурой?

— Инфраструктура у нас в этом проекте будет приличной. Потому что Ватутинки — это территориальный центр Новой Москвы, как бы громко это ни звучало. С точки зрения социальной, коммерческой инфраструктуры этот проект, наверное, будет больше относится к бизнес-классу. А с точки зрения набора квартир, я думаю, что это будет комфорт-класс. Квартиры планируются в первой очереди компактные — то, что требует рынок сегодня. А вообще, проект очень большой, прогнозируемый по развитию на срок от восьми до десяти лет, поэтому запроектировать сразу все невозможно. То, что закладываем сегодня, будет продаваться в 2016–2018 годах, там чек будет стремиться к минимальному. Думаю, мы начнем с 75 тыс. руб. за 1 кв. м. А то, что будем закладывать на 2018 год и дальше, посмотрим как будет развиваться рынок.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
 
Источник: news.ners.ru

Проверить своего риэлтора

Выбрать сертифицированное агентство недвижимости



Камелот


 

Мероприятия

Календарь 2025

Архив мероприятий


Инвестиционный форум. Искусственный интеллект. Вершитель реальности

24 апреля 2025
Форум «Инвестиционный форум. Искусственный интеллект. Вершитель реальности»
 

Рейтинги рынка недвижимости 2024

21 ноября 2024
Конкурс ГРВ «Рейтинги рынка недвижимости-2024»
 

Аналитический форум по недвижимости 2024

8 февраля 2024

 

Риэлторский бизнес-форум в Кирове

18 мая 2023
Риэлторский бизнес-форум в Кирове в 2023 году
 

Фотоотчет с тренинга Яны Лурье

3 октября 2022
Фотоотчет с тренинга Яны Лурье
 
 

Партнеры

РГР

 

втпп
 

 
 
Все партнеры

 

© 2013-2025 Гильдия Риэлторов Вятки

г. Киров, Октябрьский пр-т, 104, офис 406, телефон: (8332) 455-402.
 

Соглашение о персональных данных

Политика обработки персональных данных