Самостоятельный клиент. Cэкономить при покупке недвижимости.

ГРВ

Статьи

Для большинства из нас, что покупка, что продажа жилья – одинаковый стресс. И не удивительно: такие жилищные перемены - событие не частое, на карту поставлено слишком многое. В пору запасаться олимпийским спокойствием или валерианкой.

Поэтому, чтобы избежать проблем и рисков, в случае, когда возникает необходимость решить вопрос с недвижимостью, люди чаще всего обращаются к специалистам в данной отрасли – агентам по недвижимости.

Риелторские услуги бывают разными по качеству, но обходятся они почти всегда недешево. При этом интернет значительно расширяет знания и возможности,  позволяет воспользоваться огромным количеством информации по жилищной тематике. Мы и решили выяснить, что в ходе сделки клиент может сделать сам.

Сергей Жаров, директор АН ЖСВ:

- Что могут сделать клиенты, если они продавцы или покупатели? Многое! Но, главное,  наверное, сэкономить деньги. Правда, такое возможно не в любом агентстве и не всегда. 

Если клиент – покупатель нежвижимости

- Вообще, такой клиент, чтобы сэкономить деньги, спокойно может сам найти себе квартиру, - объясняет Сергей Жаров. - Есть интернет с его огромными информационными возможностями, есть объявления на специализированных сайтах. Ну и, конечно, личные связи!

Клиент сам может не только подобрать устраивающий его вариант, но и съездить, осмотреть возможную жилищную покупку. В конце концов, кто лучше будущего хозяина сможет разобраться в состоянии квартиры, ее пригодности. Кстати, такими поисками клиент может значительно поберечь свой бюджет.

-  Например,  в нашем агентстве, перед заключением договора на оказание услуг, мы с клиентом определяем, каким набором услуг он воспользуется. Будет ли он заниматься поиском объекта самостоятельно, а выстраивать взаимоотношения с продавцом или  его представителем поручит агентству. А, может быть, ему необходимо и то и другое в комплексе, включая и фактическую передачу объекта, т.е. ключей - объяснил Сергей Жаров. – По факту выполненной работы клиент производит оплату. Если клиент подобрал себе объект самостоятельно, то этого пункта в агентском договоре не будет и, соответственно, оплачивать её не надо. А это уменьшение стоимости расходов по приобретению объекта. Так, например, при цене квартиры в 2 млн. 800 тыс. руб., за полный набор услуг агентства от поиска объекта, подготовки и проведения сделки до фактической его передачи, клиент заплатит около 100 тыс. руб. Но если он подобрал себе квартиру сам, пришел в агентство и показал пальцем – хочу вот эту, при этом агентство не вмешивается в урегулирование цены квартиры в пользу покупателя, то сумма, которую он заплатит, резко снизится – до 30-40 тыс. руб.

Но, может быть, если поиск квартиры увенчался успехом, то  и остальное клиентам по плечу? Стоит ли вообще обращаться в риелторское агентство, после того как клиент сам подобрал жилище? Это ОБЯЗАТЕЛЬНО. Там помогут грамотно заключить договор и  без рисков провести  сделку.

Основная задача риелтора

-  Основная задача риелтора – определить возможные риски, связанные с приобретением объекта недвижимости, проверить юридические основания возникновения права у продавца на квартиру, висят ли на ней обременения, права третьих лиц, или другие неприятные вещи,  - рассказал Сергей Жаров. -  Причем обычно сами клиенты  определить эти риски не в состоянии.

Пример: жила семья, муж с женой и ребенок. Муж умер, оставил двухкомнатную квартиру в наследство. Жена с сыном вступают в наследство и продают эту квартиру вам. При этом на момент продажи они являются единственными наследниками. А спустя полгода выясняется,  что у умершего супруга был еще один ребенок от предыдущего брака. Супруга с сыном не знали о существовании этого ребёнка. Новый наследник, узнав о смерти отца, пропустив по уважительной причине срок вступления в наследство, скорее всего, захочет восстановить этот срок и вступить в наследство, а к этому времени квартира будет уже продана.  Он обращается в суд, который вполне может признать сделку по продаже жилья недействительной.

Агентство недвижимости может обозначить такие риски.

- Еще один пример. В 2000 году, когда выдавали новые паспорта, паспортист в них не ставил отметку о браке, за ней нужно было идти в ЗАГС. Некоторые граждане за ненадобностью различных отметок в паспорте не обращаются. В результате, когда подошло время продавать квартиру, согласие на продажу (совместно нажитого имущества) у бывшей супруги никто не спросил.

Кстати, юридическое сопровождение сделки со стороны агентства недвижимости – тоже услуга далеко не лишняя.

Продавцу сэкономить деньги сложнее. Бывает так, что он обращается сразу в несколько агентств. Кто найдёт подороже и быстрее покупателя, с тем он и работает. Покупатель, увидев несколько объявлений об одном и том же объекте от разных агентств, каждому будет делать предложение о приобретении квартиры, но дешевле. Продавец, попадая под массированное давление агентов по понижению цены, возможно, будет вынужден принять для себя не совсем выгодное предложение или отказаться от сделки. Будет думать, что есть несколько потенциальных клиентов на его квартиру с различными предложениями по цене. Хотя на самом деле речь идёт только лишь об одном покупателе, которого он может легко потерять, а другого найти будет не так- то просто.

Еще одной возможностью сэкономить деньги является сбор документов.

- Например, если покупатель или продавец – пенсионеры и свободны по времени,  они спокойно могут сами собрать нужный пакет документов, сэкономят при этом всего несколько тысяч рублей. Для многих это серьезные деньги.

Елена Бойняжева, менеджер отдела продаж АН «Монолит»

- В некоторых случаях клиент действительно может сам выполнить часть работы агента по недвижимости,  - считает Елена Бойняжева.

Например, клиент вполне может собрать общедоступные документы: кадастровый паспорт, справки БТИ. При этом экономятся средства на доверенность: если в обычном случае пакет документов запрашивает и формирует риэлтор с помощью доверенности, то здесь вы все делаете сами, и за доверенность не платите. Это сохранит для вас от 1,5 до 2 тысяч рублей.

Впрочем, даже и в этом случае агент может оказать помощь: он подскажет, где и как получить тот или иной документ, адрес и режим работы нужных организаций, их расценки и сроки получения документов. Это значительно облегчит ваш труд, - объясняет Елена Бойняжева.

Все остальные действия по купле-продаже вашей квартиры лучше доверить профессионалам. И рекламную кампанию, и просмотры для возможных покупателей и уж, конечно, организацию и проведение самой сделки, взаиморасчетов. Работа с покупателем по поиску недвижимости тоже имеет свои нюансы.

- Опытный агент по недвижимости смотрит на жилье другим взглядом, иначе, чем клиент. Он руководствуется той информацией, которую он получает ежедневно, работая на рынке недвижимости, - пояснила Бойняжева. - И это — его знания, который нельзя найти в интернете. Практика и профессиональный опыт бесценны.

Главная задача агента по недвижимости

Ну а главной задачей агента, по мнению Елены Бойняжевой, является обеспечение безопасности.

- В наше время в сделках с недвижимостью надеяться на русское «авось» - это, как минимум, легкомысленно, - считает менеджер отдела продаж АН «Монолит». - Действительно, есть люди, которые сами приобрели квартиры и убеждают других, что нет никакой опасности, что ничего плохого с ними не произошло. Тут надо перекреститься и сказать: и слава Богу, что не произошло, вам повезло.

Возможные проблемы при покупке квартиры

1. Ведь случаи, когда люди сами решались купить жилье, и эта самостоятельность выходила им боком, известны и показательны. Здесь и покупка квартиры «с жильцом», которого в дальнейшем выписать будет невозможно. Или факты, которые продавцы намеренно ли, ненамеренно ли, скрыли от покупателя. Это могут быть и скрытые дефекты самой квартиры, например: трещина в стене, протекающие потолки, строительные дефекты.

И здесь опыт агента по недвижимости просто неоценим. Например, у него уже могли быть сделки в этом доме, и он знает, что дом проблемный. Много информации поступает к агенту из государственных органов, ДУКов, ЖЭКов.

- Квартиру клиент может найти и сам, но купит ли он ее - это еще не факт. Иногда, прождав 2-3 месяца, выясняется, что купить ее нельзя. Ежедневно в интернете выставлено на продажу порядка 2-3 тысяч объектов, - рассказывает Елена Бойняжева. Клиенту придется искать свою мечту из этого огромного массива предложений, прозванивать не один десяток вариантов, придется проводить огромную работу, которая неподготовленному человеку дастся тяжело. И не факт, что он найдет то, что нужно. Ведь, связываясь с продавцами, клиент будет задавать одни вопросы, а подготовленный агент по недвижимости - другие.

2. Также, большое значение играет ответ на вопрос: почему человек продает квартиру, и куда он будет переезжать, и выписываться после заключения договора?

- Часто продавец не отвечает на эти вопросы, мол, это его личное дело. А в итоге оказывается, что съезжать ему некуда. Бывали случаи, когда люди, купившие квартиру, не могли заселиться в нее по полгода. Сноровка и опыт агента по недвижимости помогут таких случаев избежать. Много вопросов возникает к продавцу квартиры и в процессе проверки и изучения правоустанавливающих документов.

Подводя итог, можно сказать: от того обратится человек в риелторское агентство или нет, будет зависеть найдет ли он то, что нужно, купит ли то, что нашел, и избежит ли при этом всевозможных неприятностей.

Источник: www.ppl.nnov.ru