Какие неприятности покупателю квартиры могут доставить её бывшие хозяева?

ГРВ / Новости

Приобретение недвижимости ‒ очень ответственный шаг в жизни каждого человека. Мелочей здесь по определению быть не может. Поэтому консультация у юриста – это первое, с чего следует начать процесс выбора жилья.

О том, какие подводные камни встречаются в ходе проведения сделки по купле-продаже недвижимости, нам расскажет Виктория Хрусталева ‒ руководитель юридической компании «Бизнес и Право», член Исполнительного комитета «Ассоциации юристов России» (Кировское отделение), обладатель премии «Юрист Года» ‒ 2017, 2018 и 2019 (по версии журнала «Бизнес Класс», г. Киров).

– Виктория Сергеевна, на что прежде всего нужно обратить внимание, когда квартира понравилась и дело постепенно идёт к её покупке?

‒ Выбирая квартиру, необходимо внимательно проверить все документы, подтверждающие право продавца на данное имущество, – свидетельство о государственной регистрации права, а также документ, на основании которого было получено это свидетельство. Если же мы имеем дело с объектом недвижимости, предыдущая сделка по которому состоялась после 15 июля 2016 года, то вместо такого свидетельства продавец должен предоставить вам выписку из ЕГРН.

Кроме того, не будет лишним побольше узнать и о самом продавце.

Во-первых, проверить его личность. Хотя бы заглянуть в его паспорт. Фотография в нём должна совпадать с внешностью человека. Сам документ не должен быть просроченным, серия и номер должны быть одинаковыми на всех страницах, а нумерация страниц должна быть последовательной. Напомню, что любые отметки или записи в паспорте, не предусмотренные законом, попросту делают его недействительным. Не нужно стесняться дополнительно попросить какой-нибудь второй документ для сверки (например, СНИЛС или водительское удостоверение). Также паспортные данные можно проверить в базе ФМС России.

Во-вторых, важно убедиться в дееспособности продавца – особенно, если человек возрастной. Как правило, дееспособность подтверждается справкой из психо-неврологического диспансера. Также могу дать совет больше общаться с продавцом перед сделкой, поговорить с ним на различные отвлечённые темы, при возможности ‒ расспросить о нём у соседей или даже найти и изучить профиль в соцсетях.

В-третьих, на сайте Росреестра заказать выписку из ЕГРН, в которой отражается вся информация о наличии арестов и обременений на квартиру. Причём доступ к такой выписке имеет абсолютно любой человек, поэтому у потенциального покупателя не возникнет проблем с получением этой информации.

И, наконец, в-четвёртых, убедиться, что продавец не является потенциальным банкротом. Ведь по закону, если в течении 3-х лет после совершения сделки продавец как физическое лицо будет признан банкротом, то эту сделку можно легко оспорить. Поэтому, чтобы минимизировать риски, есть возможность «пробить» продавца на сайте судебных приставов, Федеральном реестре сведений о банкротстве и даже поискать судебные дела на сайте районного суда по месту прописки продавца.

– Да уж. Целое расследование получается...

‒ Я в своей работе придерживаюсь того принципа, что все риски должны быть исключены. Ещё очень важно гарантировать, чтобы после сделки в приобретаемой квартире не остались зарегистрированы бывшие её жильцы.

– Как это можно проверить?

‒ Узнать, кто конкретно и когда был зарегистрирован в данной квартире, можно из копии поквартирной карточки, которую необходимо запросить в паспортном столе.

– Хорошо. Допустим, все документы в порядке, а продавец ‒ вполне законопослушный гражданин. Что дальше?

‒ До подписания договора с продавцом квартиры нужно согласовать сроки, когда все нынешние жильцы будут сняты с регистрационного учёта. Наиболее благоприятный вариант для покупателя – чтобы они были выписаны до того момента, как переход права собственности будет официально зарегистрирован.

‒ Странно, разве возможно такое, что покупатель является уже новым полноправным собственником квартиры, а бывшие хозяева до сих пор в ней прописаны?

– Да, такое возможно. Нередки случаи, когда не получается выписаться сразу. Бывают обстоятельства, когда для этого требуется определённое время. Так, например, при альтернативной сделке одновременно одна квартира продаётся, а другая покупается. В этой ситуации в договоре купли-продажи квартиры мы обычно указываем срок, в течение которого продавец и члены его семьи берут на себя обязательство выписаться из квартиры.

И ещё. Никогда о снятии с регистрационного учёта не договаривайтесь с продавцом квартиры устно! Как правило, в таких случаях приходится ждать очень долго.

– Что делать, если продавец повёл себя некрасиво и не спешит выписываться из квартиры?

– Если срок, отпущенный условиями договора для добровольного снятия с регистрационного учёта истёк, а бывшие владельцы всё ещё остаются прописанными в квартире, то придётся обращаться в суд. В данном случае готовится исковое заявление о признании этих людей утратившими право пользования жилым помещением и снятии их с регистрационного учёта. При подготовке иска ссылаемся на тот пункт в договоре, где этот срок указан. 

‒ И надолго могут затянуться эти судебные разбирательства?

– Как правило, по времени такая процедура занимает 2-3 месяца. Вынесенное в итоге решение суда служит основанием для снятия бывшего собственника квартиры и членов его семьи с регистрационного учёта.

‒ Я правильно понимаю, если подобная ситуация возникнет у наших читателей, то они могут к вам обратиться за консультацией?

– Да, конечно. Обращайтесь в юридическую компанию «Бизнес и Право», мы будем рады помочь. Подробно проконсультируем, как поступать при таких обстоятельствах, а при необходимости можем представлять интересы наших клиентов в суде.

‒ Спасибо!

Таким образом, если у вас встал вопрос о приобретении недвижимости (неважно, будь то комната, квартира, дом или земельный участок) и вас заинтересовал какой-либо вариант, то всегда нужно предварительно проконсультироваться с юристом, показать копии правоустанавливающих документов, проверить объект недвижимости и его продавца, чтобы гарантировать юридическую чистоту сделки.

Для этого достаточно позвонить по телефону 8 (8332) 78-37-95 или написать на электронную почту urist-bip@mail.ru и записаться на приём к юристу.

Кроме того, каждую среду с 15:00 до 17:00 в юридической компании «Бизнес и Право» проводятся бесплатные консультации по правовым вопросам гражданского характера (предварительная запись по телефону 78-18-70).

Юридическая компания «Бизнес и Право» находится по адресу: г. Киров, Октябрьский пр-т, 104, офис 310 (здание «Кировпроекта» напротив Цирка). Часы работы – по будням с 8:45 до 17:30 (в пятницу ‒ до 16:30).

Официальный сайт: ukbip.kirov.ru